继续性合同履行中双方形成合同僵局，守约方拒绝解除合同导致双方当事人利益显失公平，在无约定解除及法定解除权的情形下，法律允许违约方提起诉讼解除合同，从而平衡当事人之间的利益关系，最终实现实质正义。日前，安徽省广德市人民法院审结一起类似房屋租赁合同纠纷案，依法判令合同解除，违约方承担年租金20%的违约责任。
2022年2月，郑某某在广德市桃州镇购得一处商铺，交房时发现房屋存在渗水、开裂等问题，遂就上述问题反映至物业公司。2月21日，杜某某通过微信向郑某某支付租房定金500元。2月24，杜某某承租该商铺并与郑某某签订《租赁合同》，双方约定每年租金3万元，押金5000元。郑某某于当天收取杜某某房屋租金及押金共计34500元。2月27日，杜某某在装修房屋时发现柱子开裂并告知房东郑某某。2月28日，双方经过核实确认该开裂不影响商用安全。3月1日，承租人杜某某向郑某某发出解除房屋租赁合同通知，郑某某未同意。3月2日，房产公司对开裂问题进行了维修。同日，杜某某将装修材料清理出承租房屋。3月7日，经广德市建筑工程质量监督站调查和监督，开裂部位在构造柱，不影响主体结构安全，可进行维修。4月2日，承租人杜某某诉至法院请求确认解除双方房屋租赁合同，并要求返还其交付的租金及押金。5月7日，出租人郑某某亦诉至法院请求确认解除房屋租赁合同通知不产生解除合同的效力。
法院审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原被告双方并未能通过协商一致的方式达成解除合意，且案涉合同中并未对合同解除情形进行约定，因此不存在约定解除的情形。其次，根据《中华人民共和国民法典》的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人才有权解除合同。杜某某向政府主管部门就房屋质量问题进行了投诉，但在处理意见出来之前就提出解除租赁合同，不符合不能实现合同目的的情形，杜某某亦不享有法定解除权。因此判决杜某某向郑某某发出的解除合同通知并不发生合同解除的效力。虽然杜某某向郑某某发出的解除合同的通知不发生合同解除的效力，但依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条之规定，违约方起诉解除合同需要同时具备三个条件：一是违约方不存在恶意违约的情形；二是违约方继续履行合同，对其显失公平；三是守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。本案中，双方的房屋租赁合同属于持续性履行合同，合同解除的初始是因杜某某认为开裂的系承重柱影响房屋安全导致，主观上认为自己有解除权，并无违约的故意。同时杜某某已将装修材料搬离出承租房屋，合同履行形成僵局，案涉合同应予以解除，但合同解除并不影响杜某某因承担的违约责任，考虑诉讼期间房租损失等因素，综合确定杜某某承担年租金20%即6000元的违约责任。鉴于杜某某已向郑某某支付房屋租金和押金共计35000元，遂判令出租人郑某某返还杜某某租金及押金29000元。
案件判决后，承租人杜某某不服提起上诉，宣城中院二审审理后认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉，维持原判。
法官说法：依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条之规定，违约方起诉解除合同需要同时具备三个条件：一是违约方不存在恶意违约的情形；二是违约方继续履行合同，对其显失公平；三是守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。实践中，在合同出现僵局的特定情形下，享有合同解除权的一方当事人拒绝行使解除权，常常是为了向对方索取高价，这就违反诚信和公平原则。如果任由守约方拒绝解除合同，可能造成双方利益严重失衡，因此法律上允许违约方以诉讼的方式请求解除合同，以打破合同僵局。但是，违约方起诉请求解除合同并不影响其应承担的违约责任，对守约方的损失应予赔偿。
