日前财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布通知，自2016年2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。显然，本轮税收新政剑有所指，意在助力楼市激交易去库存。就其意图方略审视，与既往住房税政相比，本轮新政可谓用心良苦，彰显了精确制导。
众所周知，中国楼市经过多年虚火，相对于多已释放的“一房”“小房”刚性需求，“二房”“大房”等改善性需求，才是住房去库存的大头和关键。应当说，本轮新政导向鲜明，直指改善性住房需求刺激。契税方面，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1％税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5％税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1％税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2％税率征收契税。所谓家庭第二套改善性住房，乃指已拥有一套住房家庭购买家庭第二套住房。而此前政策为：首套或名下无房产购房，90平方米以下普通住宅1%契税，90平方米以上普通住宅1.5%，非普通住宅3%契税；不是首套房不论普通抑或非普通住宅均为3%契税。从直接影响看，此次契税政策主要影响和刺激改善类住房需求，换言之，抓住了去库存的大头和关键。近日有中介公司负责人直言不讳：“我们特别开心，以后大房子好卖了。”
一个不争事实是，当下中国楼市存在“一线城市楼市虚火”“三四线城市库存高企”两头风险。本轮新政体现了因地而宜区别对待，可以说，意在防范两个风险。营业税方面，通知明确，个人将购买不足2年住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）住房对外销售的，免征营业税。而原政策为：个人将购买不足2年住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋价款差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）普通住房对外销售的，免征营业税。值得注意的是，通知还称，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施上述新政，住房转让交易仍按前政执行。也就是说，新政一方面针对减免非一线城市住房交易税收，降低购房成本，增加购房需求，降低库存较大的三四线城市楼市风险；另一方面，避免引发为一线城市楼市火上浇油的风险。
从未来大方向看，房地产税收主要是降低开发和交易环节税收，合理增加保有环节税收，从而改变纳税人税收负担结构和环节。交易环节税费是一次性的，买卖交易时即可计算征收，而保有环节税收可以细水长流源源不断。而且，税源从交易环节转到保有环节，势必会鼓励刺激交易，促进交易量上升，最终有利于民众改善居住质量，理性住房消费。本轮新政区别化、结构性地降低减免住房交易环节税收，还明明白白释放出高层从制度层面促进房地产市场健康发展的强力信号。这就是，加快推动房地产税立法，开征房地产税增加保有环节税费，将是中国房地产政策调整的大方向。
对楼市调控，国人有过“10年出台43个调控政策房价上涨10倍”的不爽记忆。但无论如何，起码就税政助力楼市去库存而言，本次调控更显精准老到。
文/陈庆贵
